De mythen van huurcontracten van 11 maanden
Er is veel misinformatie over het huren of verhuren van woningen in Spanje. Spaanse huurwetten zijn eenvoudig te begrijpen als je de basisprincipes kent. Lees dus snel verder om hierover meer te weten te komen.
Huurclassificatie
In wezen vallen alle vakantiewoningen in Spanje in twee categorieën:
- Vakantieverhuur – Vakantieverhuur wordt gedefinieerd als verhuur voor minder dan 60 opeenvolgende nachten en wordt beheerst door Decreet 28/2016 voor stedelijke eigendommen (Decreet 20/2002 voor landelijke eigendommen)
- Huur (langetermijnverhuur) – Alles wat niet onder het bovenstaande valt, wordt beschouwd als een langetermijnhuur, die valt onder het Stedelijk Huurwet Decreet 29/1994 en aanvullingswet 4/2013.
De Vacation Rental Act wordt behandeld in ons artikel over dit onderwerp (klik hier voor meer). In dit artikel willen we echter de langetermijnwet verduidelijken en enkele mythen uit de weg ruimen.
Wat is de definitie van huur / lange termijn verhuur?
Het is eigenlijk eenvoudiger om te definiëren wat geen “huur” is: elke overeenkomst voor 60 of minder opeenvolgende nachten.
Bij een langere periode geldt de huurwet, waarbij de huurder rechten en bescherming heeft volgens de wet.
Wat is een huurcontract van 11 maanden?
Simpel antwoord: “zoiets bestaat niet”! Ongeacht de contractduur, blijft een huurovereenkomst een huurovereenkomst. Elk huurcontract geeft de huurder bepaalde rechten en de verhuurder bepaalde verplichtingen.
Volgens de huurwet heeft de huurder bijvoorbeeld het recht om het contract op de startdatum van het oorspronkelijke contract te verlengen. Dit is voor een nieuwe periode gelijk aan de oorspronkelijke periode van het contract, tot maximaal vijf jaar (voorheen drie jaar tot 2019, maar dit kan weer veranderen!).
Hierop zijn slechts 2 uitzonderingen:
- a) De huurder schendt de overeenkomst (namelijk betalingsachterstand, schending van gemeenschapsregels of schending van lokale verordeningen).
- b) De huur is voor “Secundaire woning” (DISTINTO A VIVIENDA) in tegenstelling tot “Primaire woning” (VIVIENDA). Als het contract betrekking heeft op het gebruik van onroerend goed als “secundaire woning”, kan de huurovereenkomst aan het einde van de initiële periode (of volgende perioden) worden beëindigd. De verhuurder of huurder moet een opzegtermijn van 30 dagen in acht nemen, zoals vastgelegd in het contract.
Wat is een secundaire woning (DISTINTO A VIVIENDA)?
Dit spreekt voor zich. Het betekent dat de huurder andere verblijfplaatsen heeft, zoals een ander onroerend goed in Spanje of een ander land, dat hun hoofdverblijfplaats is. De tweede woning is vereist voor een bepaalde periode gekoppeld aan een specifieke gebeurtenis, zoals contractwerk van korte duur, studenten, vakantie, enz. Het kan echter niet worden gebruikt als permanente hoofdverblijfplaats.
Verhuurders moeten bewijs van een andere hoofdverblijfplaats verkrijgen, zoals een kopie van akten. Vervolgens kan het huurcontract worden ingesteld op elke overeengekomen lengte tussen huurder en eigenaar, zonder automatisch recht op verlenging.
Dit betekent dat de rechten van een huurder worden bepaald door het feit dat een woning een secundaire woning is. De duur en verlenging van het contract worden bepaald door het onroerend goed als hoofd- of tweede woning, en niet andersom.
Als huurder van een Secundaire Woning verkrijgt de huurder geen huurrechten toegekend op grond van de huurwet.
Wat zijn de rechten van de huurder onder secundair verblijf?
In principe hetzelfde als de hoofdverblijfplaats behalve de minimale huurduur en het automatische recht op verlenging. De verhuurder is nog steeds gehouden tot het nakomen van de verplichtingen bepaald op grond van de huurwet.
Als het contract wordt aangegeven als je tweede verblijf, maar het in feite je hoofdverblijf is, hoef je je als huurder nergens zorgen over te maken. U kunt weigeren te vertrekken en bewijzen dat de woning uw hoofdverblijfplaats is en altijd is geweest. De verhuurder kan er weinig aan doen, zolang je geen strandcontract hebt. Dat betekent dat je geen huurachterstand hebt of de gemeenschapsregels of huurvoorwaarden hebt overtreden. Ook kan de verhuurder bewijzen dat je hoofdverblijf ergens anders was op het moment van ondertekening van het contract.
Als u echter de eigenaar/verhuurder bent, moet u zich grote zorgen maken. U kunt tot vijf jaar lang de controle over uw bezit verliezen als de huurder het contract met succes aanvecht na zijn intrek. Er is geen rechtsmiddel voor u, tenzij u kunt aantonen dat dit pand niet de hoofdverblijfplaats was. Hiervoor heeft u schriftelijk bewijs van eigendom van een andere woning en/of bewijs dat de huurder wegens bijzondere omstandigheden (tijdelijke arbeidsovereenkomst, student, verlengde vakantie, etc.) in de woning verblijft.
Samenvatting
Bij het verhuren of huren van een woning in Spanje, is het belangrijk om te bepalen of het de hoofd- of tweede woning is.
Een primaire woning betekent minimaal contract van 12 maanden, automatische verlenging (tot vijf jaar) en bescherming tegen huurverhoging.
Een secundaire woning betekent dat het minimale contract kan worden overeengekomen tussen de huurder en de verhuurder. Daarnaast is er geen automatische verlenging. Huurprijscontrole is niet van toepassing. Dit is aangezien het contract aan het einde van elke periode wordt beëindigd. Overigens geldt bij elke verlenging van de huurovereenkomst een nieuw contract.
Als u een woning heeft die u aan huurders wilt verhuren, neem dan contact met ons op voor gedegen advies met volledige ondersteuning voor vastgoedbeheer.