Gevaren bij het gebruik van zelf inchecken
Het verhuren van tweede woningen of vakantiehuizen, is populair geworden bij zowel eigenaren als toeristen.
Hoewel AirBnB wordt gezien als het belangrijkste platform hiervoor, is het bekend dat dergelijke praktijken en platforms al lang voor AirBnB beschikbaar waren. Deze platforms hadden eenvoudigweg niet de marketingvaardigheden die AirBnB wél bezit. Desalniettemin hebben deze platforms een culturele verandering teweeg gebracht in de houding van reizigers tegenover het boeken van vakanties.
Of u de woning nu rechtstreeks huurt of via een agent, eigenaren moeten zeer oplettend zijn op het gebruik van sleutelkastjes of zelf incheckoplossingen die toegang bieden tot hun eigendom. Deze methode lijkt handig en een goedkope optie. Echter, er zijn een aantal zaken waar eigenaren rekening mee moeten houden.
Wat zijn sleutelkastjes?
Dit zijn kastjes waarin de sleutels van het pand worden bewaard. De kastjes worden geopend met behulp van een code of een app op afstand.
Ze zijn meestal aan de muur van het pand bevestigd en de gast krijgt de code om het kastje te openen. Daarnaast kan het kastje een ‘smart lock’ bevatten die wordt bediend via een app die voor elke gast een nieuwe code genereert. Deze code is dan geldig gedurende het verblijf van de gast.
Wat is het probleem?
Het klinkt alsof dit systeem helemaal in orde is. Maar wat zijn eigenlijk de problemen bij het gebruik van ‘smart lock’ of sleutelkastjes?
Er zijn veel problemen waar eigenaren pas achteraf achter komen. Deze problemen omvatten:
1. Meer personen dan is toegestaan
Deze kastjes of apps kunnen het aantal mensen dat toegang heeft tot het pand tijdens de reservering niet controleren. Hoewel het pand misschien is geboekt voor 2 personen, is er geen directe mogelijkheid waarop de eigenaar of de agent kan zien hoeveel mensen het pand daadwerkelijk gebruiken en of de minimumleeftijd in sommige gevallen wel wordt nageleefd!
In Andalusië moeten vakantieverhuurpanden een vergunning hebben. De vergunning geeft het maximale aantal personen aan dat op elk moment van het pand gebruik kan maken. Het overschrijden van deze aantallen kan leiden tot boetes. Daarnaast kan de aansprakelijkheidsverzekering van het pand ongeldig worden.
2. Aansprakelijkheid
In Andalusië moeten panden relingen hebben met een minimumhoogte van 1.2 meter op alle terrassen en dakterrassen. Alleen zo kunnen kinderen onder de 12 jaar in het pand verblijven. Als het pand niet aan deze norm voldoet, is het verboden om kinderen onder deze leeftijd te huisvesten.
Bij het gebruik van zelf incheckmethodes zoals apps met ‘smart lock’ of fysieke sleutelkastjes, hebben eigenaren of agenten geen controle over de leeftijd van gasten die het pand gebruiken. De eigenaar blijft echter verantwoordelijk voor eventuele ongevallen, omdat de aansprakelijkheidsverzekeraar dergelijke claims niet zal dekken als de eigenaar (of agent) geen voorzorgsmaatregelen heeft genomen om het gebruik van het pand door jongere kinderen te voorkomen.
3. Overlast
Een van de grootste oorzaken van klachten van buren over vakantieverhuur is dat mensen laat in de nacht arriveren, of in de vroege ochtenduren. Hoe goed bedoeld ook, het is vaak wat lasten voor gasten die ‘s nachts aan te komen (met bagage achter zich aan slepend, op een onbekende locatie of in een gebouw, én in het midden van de nacht) in te checken zonder lawaai te maken of zonder de buren te storen.
Bij gebruik van geautomatiseerde toegangen of handmatige sleutelkastjes hebben eigenaren of agenten geen controle over de aankomsttijden van gasten.
Een vergunning voor vakantieverhuur kan worden ingetrokken als er geldige klachten zijn ingediend bij de gemeente, dus gebrek aan controle over aankomsttijden van gasten kan de doodsteek betekenen voor een vergunning voor vakantieverhuur.
Bij overlast voor de gemeenschap of de lokale omgeving, hebben gemeenschappen en gemeentehuizen onder de nieuwe wetten de bevoegdheid. Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid om vakantieverhuur te verbieden in specifieke gebouwen of zones.
4. Schadeclaims
Wanneer gasten het pand verlaten, is er geen directe manier om schade te controleren wanneer er gebruik wordt gemaakt van sleutelkastjes of ‘smart locks’. Dit gebeurt enkel wanneer de schoonmakers arriveren om het pand voor te bereiden op de volgende gasten. De meeste platforms accepteren alleen een claim voor schade als deze binnen 24 uur na de vertrekdatum van de gast wordt gemeld.
Claims moeten foto’s van de schade bevatten (gedateerd), een beschrijving, een bewijs van aankoop en de kosten van vervanging. Als de eigenaar of hun agent de schade niet meldt binnen 48 uur na het vertrek van de gast, zullen de platforms geen enkele vergoeding uitbetalen.
Daarom is het van het grootste belang om gasten in te checken in het pand en ze uit te checken met een persoon die het pand kan inspecteren.
Het is dan ook aannemelijk dat wanneer gasten weten dat er een uitcheckproces is, inclusief een inspectie met een echt persoon, ze eerder geneigd zijn om het pand te respecteren en er zorgvuldiger mee om te gaan dan wanneer ze denken dat ze gewoon de deur kunnen sluiten en alles achter kunnen laten.
5. Gastregistratie
Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om elke gast ouder dan 16 jaar te registreren bij de Guardia Civil/Policia Nacional (of het Ministerie van Binnenlandse Zaken vanaf oktober 2024). Deze verantwoordelijkheid wordt overgedragen aan een verhuurbedrijf, wanneer de verhuur wordt beheerd door een verhuurbedrijf.
Dit proces vereist de volledige gegevens van alle bewoners, waaronder volledige naam, nationaliteit, paspoortnummer/nationaal ID-nummer, datum van uitgifte, geboortedatum, aankomstdatum, enz. Dit betekent dat eigenaren of hun agent een kopie van het document voor elke gast moeten hebben en de gegevens 24 maanden moeten opslaan, en dat ze voldoen aan de GDPR.
Veel mensen zijn wellicht terughoudend om hun ID per e-mail te verstrekken. En terecht gezien het regelmatig voorkomen van identiteitsdiefstal wereldwijd. Het niet verkrijgen, indienen en bewaren van de ID van gasten kan echter leiden tot zware boetes door de autoriteiten in Spanje.
Samenvatting
Hoewel zelf inchecken met ‘smart locks’ of sleutelkastjes zeer handig en goedkoop is, lopen eigenaren een aantal risico’s. In dit artikel bespraken we risico’s zoals schade aan het pand, meer gasten dan is toegestaan, overlast en beperkingen om het adequate aantal gasten te registreren. Dit kan vervolgens leiden tot beperkingen op eigendommen, boetes of een verlies van verhuurvergunning.
Bij het kiezen van een verhuurbedrijf, vraag hen hoe ze deze problemen zullen voorkomen als ze gasten niet persoonlijk ontmoeten voor in- en uitchecken. Neem ook vooral contact met ons op om onze vastgoedbeheerdiensten te controleren.
Contacteer om onze vastgoedbeheer services te ontdekken.