Comprar Propiedades de Inversión en la Costa del Sol
La Costa del Sol ha sido durante décadas una de las zonas favoritas para la compra de viviendas vacacionales y inversión, debido a su clima y a su fácil acceso desde la mayor parte de Europa a través del aeropuerto de Málaga.
El boom de nuevas construcciones, así como la oferta continua de propiedades de segunda mano, no han frenado hasta ahora la demanda en la Costa del Sol. Después de haber caído tras la crisis financiera mundial, los precios se han recuperado y la pandemia no ha hecho mella ni en la demanda ni en los precios.
Muchos compran propiedades en la Costa del Sol para pasar las vacaciones, con la esperanza de generar suficientes ingresos por medio del alquiler vacacional, logrando que el poseer la propiedad tenga un coste neutro. Esto es gracias a la gran demanda de propiedades de alquiler vacacional en la Costa. Algunos compradores adquieren las propiedades con fines de inversión y hay quienes las compran para su uso exclusivo.
¿Qué buscar?
El criterio más importante para la inversión siempre ha sido el rendimiento, que es la rentabilidad anual de la inversión que puede ofrecer un inmueble.
El rendimiento se ve directamente impactado por una serie de factores:
Precio de compra – Comprar al precio adecuado es extremadamente importante. Cuanto más alto sea el precio, más ingresos tendrá que generar para obtener un rendimiento razonable o alcanzar un posible punto de equilibrio.
Tipos de interés – Para quienes solicitan una hipoteca, los tipos de interés influyen en los ingresos netos de dos maneras distintas:
En primer lugar, cuanto más alto sea el tipo de interés, mayor será el rendimiento necesario para justificar la inmovilización del capital en un inmueble. Si los tipos de interés bancario son bajos, puede mejorar su RoI (Retorno de Inversión), ya que el capital no ganará mucho por estar inmovilizado en una cuenta bancaria que genere intereses.
En segundo lugar, los tipos de interés determinan el coste del préstamo. Cuanto más altos sean los tipos de interés, más altos serán los pagos de la hipoteca, de ahí la necesidad de generar mayores ingresos. Un inmueble caro no siempre significa mayores ingresos por alquiler, ya que entran en juego la “ubicación” y el “techo de cristal” (véase más adelante).
Rentabilidad – Hay zonas que tienen mayor demanda de alquiler (alquileres de larga duración o vacacionales), así que asegúrese de hacer los deberes y de hablar con un Especialista en Alquileres.
Su Agente Inmobiliario no es la persona adecuada para orientarle en esto, pues en lo que están interesados es en venderle una propiedad. El retorno de la inversión simplemente no está en su radar, ni es de su interés. La capacidad de alquiler determina en última instancia su capacidad de generar ingresos y, por tanto, de rentabilizar su inversión.
¿Qué determina la rentabilidad en la Costa del Sol?
Hay diferentes aspectos de una propiedad que determinan la rentabilidad en la Costa del Sol. Algunos de ellos sólo se aplican a los alquileres a largo plazo, y otros sólo se aplican a los alquileres vacacionales, por lo que debe decidir lo que es mejor para sus objetivos de inversión.
Los alquileres de larga duración se ven afectados por:
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- Número de dormitorios
- Disponibilidad de empleo en la zona
- Disponibilidad y distancia del transporte público
- Proximidad a los servicios (tiendas, restaurantes, bares, supermercados, etc.)
- Proximidad a los colegios
Los alquileres vacacionales se ven afectados por:
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- Número de habitaciones
- Proximidad a la playa
- Proximidad al aeropuerto
- La proximidad de los servicios (tiendas, restaurantes, bares, supermercados, etc.)
- Proximidad al transporte público
- Vistas y alrededores
La relación entre el alquiler logrado y estos elementos está directamente relacionada. Por ejemplo, en el caso de los alquileres vacacionales, cuanto más cerca esté de la playa, mayor será el alquiler. Lo mismo en cuanto a estar cerca de los servicios, o la distancia al aeropuerto, etc. Así que elija bien su ubicación y pida consejo a un Especialista en Alquileres.
La Regla del 10
Los siguientes puntos son los que influyen directamente en la posibilidad de alquilar, así como en la posibilidad de vender en el futuro. En términos simples la “Regla de 10” consiste en:
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- 10 Minutos a pie de la playa
- 10 Minutos en coche de la playa
- 10 Minutos a pie de tiendas, bares y restaurantes
- 10 Minutos en coche de tiendas, bares y restaurantes
- 10 Minutos a pie del transporte público
No hace falta ser un experto en propiedades para darse cuenta de que la distancia a pie ¡siempre se impone a la distancia en coche!
Por ejemplo, una propiedad, a diez minutos andando de la playa, en comparación con otra también a diez minutos de la playa pero en coche, en algunos casos puede ofrecer tarifas un 50% más altas como propiedad de alquiler vacacional por semana en temporada alta. Sin embargo, hay que tener en cuenta el techo de cristal de los precios (véase más abajo).
¿Qué es el “techo de cristal”?
Independientemente de la ubicación, cada zona tiene un precio máximo alcanzable para venta, alquiler y alquiler vacacional.
Tenga en cuenta que muchos vendedores exageran este aspecto, con la esperanza de maximizar su precio de venta. Un comprador inteligente debería examinar detenidamente tanto los alquileres alcanzables como los precios de venta reales conseguidos en la zona. Una buena regla general es: “Nunca compre la casa más cara del camino”, y no olvide la Regla del 10.
Fiscalidad
Inevitablemente, cualquier ingreso generado por la propiedad estará sujeto a impuestos en el país en el que se generó el ingreso. En el caso de una propiedad en España, los ingresos se generan en España, y están sujetos al impuesto sobre la renta en España, independientemente del lugar en el que viva el propietario, o se encuentre registrado fiscalmente. Por lo tanto, piense cuidadosamente en el precio que paga, ya que el rendimiento real de su inversión se basa en la “Renta Neta” y no en la “Renta Bruta”.
Resumen
Si bien la compra de una vivienda es en gran medida una compra emocional, la compra de una propiedad para inversión o casa de vacaciones no debe verse empañada por las emociones. Los compradores deben centrarse sobre todo en los costes, así como en los potenciales ingresos reales, ignorando las afirmaciones del vendedor, o de sus agentes, sobre cualquier ingreso potencial. En muchos casos, se trata de ilusiones o aspiraciones más que de la realidad.
Póngase en contacto con una empresa profesional de administración de propiedades, antes de desprenderse de su dinero para obtener una estimación realista de los ingresos potenciales y, por lo tanto, el rendimiento de su inversión.