Impuesto sobre la renta del alquiler de inmuebles en España
En España el impuesto para el alquiler de propiedades es un impuesto federal establecido por el Gobierno Federal en Madrid. Algunos gobiernos regionales pueden tener impuestos adicionales, pero a los efectos de este artículo estamos cubriendo la Tributación Federal en general y la de Andalucía en particular. Para tener información sobre los impuestos locales debe ponerse en contacto con su gobierno local.
Actualmente en Andalucía no existen impuestos adicionales para alquileres vacacionales o alquiler a largo plazo. Sin embargo, para alquileres vacacionales, los propietarios necesitan obtener una licencia para la propiedad, y también registrar a sus huéspedes con las autoridades dentro de las 24 horas de la llegada (Guardia Civil o Policía Nacional dependiendo del Ayuntamiento).Haga clic aquí para leer más sobre ley de alquileres vacacionales en Andalucía
NOTA: La información que encontrarás a continuación está sujeta a cambios, ya que el presupuesto federal anual puede añadir, reducir o cambiar cualquiera de estos puntos. Por favor, comprueba que estas reglas siguen siendo válidas antes de tomar cualquier decisión. Esta información es correcta desde enero de 2021.
¿Por qué es importante este impuesto?
Si vas a comprar una propiedad en España como una inversión, o incluso una casa de vacaciones por la que solo esperas pagar por sus propios costos, entonces necesitas considerar el estado fiscal.
La renta de alquiler está sujeta a los impuestos españoles, incluso si no resides en España. Además, los impuestos sobre los ingresos varían dependiendo de si eres residente fiscal de la UE, frente a un residente fiscal externo a la UE (tercer país). A efectos de este impuesto, los residentes fiscales de Islandia y Noruega son tratados como residentes fiscales de la UE, mientras que los suizos y británicos son tratados como residentes no pertenecientes a la UE.
Los portales y empresas de gestión inmobiliaria están obligados por ley a informar todos los ingresos de alquiler a Hacienda (autoridad tributaria española), por lo que no es una buena idea tratar de ocultar tus ingresos.
Esto, por supuesto, tiene un impacto significativo en los ingresos netos de tu propiedad, por lo que lo debes considerar antes de hacer una compra. Tu ingreso neto se define en última instancia por la cantidad de gastos, así como los impuestos que pagas.
Propietarios residentes en la UE o no residentes
Hay dos categorías de propietarios, a saber, residentes fiscales de la UE o residentes fiscales de fuera de la UE. Es importante distinguir que la definición de UE o no UE no está relacionada con la nacionalidad del propietario, sino por el país que se considera como su domicilio fiscal.
Por ejemplo, si eres un ciudadano británico, pero vives, trabajas y pagas tus impuestos en los Países Bajos, se te considera residente fiscal de la UE, aunque el Reino Unido ya no forme parte de la UE. Por supuesto, también se aplica lo contrario, por lo que si eres un ciudadano español, pero vives, trabajas y pagas tus impuestos en el Reino Unido, se te considera como un residente fiscal no UE.
Deducciones
Los residentes fiscales de la UE pueden deducir sus gastos, tales como honorarios de la comunidad, IBI, basura, Internet, servicios públicos, honorarios de gestión de la propiedad, comisión, y cualquier reparación.
Estos costos se pueden deducir sobre la base de prorrateo, en función del número de semanas que has alquilado tu propiedad. Así que si dejas tu propiedad durante 12 semanas de 52 semanas del año, puedes deducir 12/52 de todos los gastos. Esto significa que cuantas más semanas alquile tu propiedad, más deducciones se te permiten.
Los honorarios y comisiones de administración de propiedades se pueden deducir completamente de los ingresos.
Los residentes fiscales de fuera de la UE no pueden hacer deducciones por cualquiera de los anteriores.
Desgravación fiscal
Lo residentes fiscales en España tienen permitido percibir una cierta renta por año de su propiedad, antes de que tengan que pagar ningún impuesto. Esto puede variar de un año fiscal a otro, y puede cambiar con el presupuesto federal anual.
Esto no se aplica actualmente a los residentes fiscales de la UE, por lo que está siendo impugnado ante el Tribunal de Justicia Europeo, y España puede verse obligada a ofrecer esto a todos los residentes fiscales de la UE. Sin embargo, hasta que se conozca el resultado de este caso, y a menos que usted sea residente fiscal español, no tiene derecho a ninguna renta libre de impuestos.
Los residentes fiscales externos a la UE no disfrutan de este beneficio, por lo que no reciben una exención de impuestos. Esto no es objeto de la acción del TJCE, por lo que, independientemente del veredicto, esta situación no cambiará.
Amortización
Los residentes fiscales de la UE pueden depreciar la propiedad, sobre la base del valor catastral sobre una base anual. Actualmente esto se establece en un 2% anual.
Los residentes fiscales de fuera de la UE no pueden depreciar su propiedad a efectos fiscales.
Tipo impositivo
Las deducciones fiscales se basan en el alquiler neto, lo que significa que después de las deducciones de los gastos permitidos para los residentes fiscales de la UE (incluyendo Islandia y Noruega), y actualmente el tipo impositivo es del 19%.
Los residentes fiscales de todos los demás países están gravados al 24% de los ingresos brutos, ya que no se les permite hacer ninguna deducción.
Presentación de declaración
Todos los dueños de propiedades que generan ingresos deben presentar su declaración de ingresos trimestralmente.
Tanto residentes fiscales de la UE como no residentes fiscales de la UE deben presentar su declaración fiscal final antes del 10 de enero de cada año, cuando puedan hacer las deducciones a las que tengan derecho.
Los contribuyentes españoles deben presentar la declaración final del impuesto sobre la renta antes de junio de cada año como parte de su presentación del impuesto sobre la renta personal.
Resumen
Tu residencia fiscal tiene un profundo impacto en tu ingreso neto anual. En esencia, los residentes fiscales de la UE (y los contribuyentes españoles), pagan el impuesto sobre la renta sobre la “renta neta”, mientras que los residentes fiscales no pertenecientes a la UE pagan el impuesto sobre la “renta bruta”.
Es muy importante que obtengas asesoramiento de expertos fiscales antes de comprometerte a comprar una propiedad, o decidir alquilarla. Ponte en contacto con nosotros y estaremos encantados de ofrecerle asesoramiento específico a través de nuestros expertos fiscales.