Decreto 218 de Andalucía y lo que implica para ti como comprador
Ha pasado más de una década desde que el Junta de Andalucía introdujo el Decreto 218 para proteger a los compradores de propiedades en Andalucía.
Si vas a comprar una propiedad en España es importante que entiendas que esta regulación solo aplica en Andalucía y no en el resto de España. Como país federal, España permite a cada Comunidad Autónoma promulgar leyes que solo aplican a esa región. Si vas a comprar una propiedad en otra Comunidad Autónoma, verifica con un especialista sobre una ley parecida, en caso de haberla.
¿Por qué se promulgó el Decreto 218?
Debes haber escuchado un montón de historias negativas sobre compras piso ilegales durante los años noventa, que conllevaron que el nuevo propietario no pudiera vender o hacer reformas debido a que la propiedad fue adquirida sin los permisos apropiados y formales del Ayuntamiento.
Decreto 218 se hizo efectivo en 2005 con la intención de formalizar la documentación necesaria para asegurar a los compradores no quedar atrapados en este tipo de situaciones.
¿Qué requerimiento impone el Decreto 218?
Decreto 218 obliga a los vendedores a ser transparentes sobre la información de la propiedad, incluida la documentación que demuestre que es legal y cumple todas las normas de construcción. La información debe ser proporcionada a todos los agentes que ofrecen la propiedad a la venta.
La documentación incluye:
Licencia de primera ocupación
Se expide una vez finalizada la construcción y certifica que la propiedad fue construida de acuerdo con los permisos de planificación otorgados por el Ayuntamiento, y otras regulaciones en vigor en el momento de la construcción. En el caso de nuevas propiedades, por ejemplo, deben declararse los planos, el número de unidades, la fecha estimada de finalización, entre otros detalles.
Nota Simple
Este es un documento que muestra la propiedad y las hipotecas asociadas. Esto no es lo mismo que las escrituras, pero es un resumen de la escritura (por lo tanto simple), que establece los propietarios, número de referencia de catastro (número de registro de la propiedad), ubicación, tamaño de la propiedad, cualquier hipoteca, entre otras consideraciones.
Certificado de Eficiencia Energético (CEE)
Este es un certificado que demuestra la eficiencia energética de la propiedad para que el comprador tenga conocimiento de los costos de energía.
IBI
IBI es un impuesto anual local que se abona en el Ayuntamiento por sus servicios. Se debe presentar el comprobante de pago del año en curso.
Basura
Se debe demostrar el pago de la recolección de basura al Ayuntamiento del año en curso.
Cuotas comunitarias
Costo de las cuotas de comunidad incluyendo cualquier recargo.
¿Quién es el responsable de proveer esta información?
De modo significativo, el Decreto 218 hace a las inmobiliarias que ofrecen la propiedad en venta responsables de obtener, mantener, y poner a disposición de los compradores potenciales todos los datos antes mencionados. ¡Hay fuertes multas por no tener y proporcionar esta información que pueden elevarse hasta 30.000 € por propiedad!
Esto significa que los agentes deben obtener información completa del propietario antes de listar la propiedad en venta en su oficina, en su sitio web, u otros portales de terceros. De no hacerlo, podrían imponerse multas.
¿Cuándo puede pedir esta información un comprador?
Los compradores tienen derecho a solicitar esta información al agente vendedor antes, durante o después de ver la propiedad. Los compradores no tienen que hacer una oferta, o mostrar interés en hacer una oferta, para tener el derecho de examinar estos documentos.
Sin embargo, ten en cuenta que el Decreto 218 de Andalucía no se aplica a las compras privadas, por lo que si compras una propiedad directamente al propietario, no se aplica el Decreto 218, y no tienes ningún recurso en virtud de este reglamento.
Resumen
El Decreto 218 se promulgó para proteger a los compradores de malas prácticas de venta y la ruina financiera que puede causar la compra de propiedades ilegales.
Nuestro consejo es no ver ninguna propiedad a menos que el agente pueda confirmar el cumplimiento completo del Decreto 218, y nunca hacer una oferta hasta que hayas visto, examinado y entendido la información contenida en el Decreto 218.
Si no hablas español, pídele a tu abogado o a tu Buscador de Propiedades que traduzcan esta documentación por ti o que te den su sinopsis. Por lo general, pueden descifrar los signos reveladores de cuándo debes desestimar la compra de una propiedad.
Si estás tentado de comprar una propiedad anunciada directamente por el propietario, al menos pide los mismos documentos. Ten cuidado al comprar propiedades anunciadas directamente, dado que no tienes derechos legales para ver estos documentos hasta que hagas una oferta o antes de aceptar un contrato privado. Además, si los documentos son falsificaciones, están incompletos o son inválidos, no tiene ningún recurso legal automático, aparte de perseguir al vendedor a través de procesos judiciales costosos y largos.
Si necesitas más ayuda, ponte en contacto con nosotros antes de comprar una propiedad, y estaremos encantados de ayudarte.