Los mitos de los alquileres de 11 meses en España
Hay un sinfín de datos erróneos para aquellos que quieren alquilar una propiedad en España o ponerla en alquiler. Las leyes de alquiler españolas parecen relativamente complejas, pero de hecho son muy sencillas de entender si se aprecia la premisa básica de la ley.
Clasificación de los alquileres
En esencia, los alquileres en España se dividen en 2 categorías:
- Alquiler vacacional – Los alquileres vacacionales se definen como alquileres por menos de 60 noches consecutivas y se rigen por el Decreto 28/2016 para propiedades urbanas (Decreto 20/2002 para propiedades rurales).
- Arrendamiento (Alquiler a Largo Plazo) – Todo lo que no esté cubierto por lo anterior se considera Alquiler a Largo Plazo, que está amparado por el Decreto 29/1994 de la Ley de Arrendamiento Urbano y complementa la Ley 4/2013.
Los detalles relacionados al alquiler vacacional están desarrollados en nuestro artículo anterior (ver más información), pero aquí queremos aclarar y desvelar los mitos sobre los alquileres a largo plazo.
¿Cuá es la diferencia enter “arrendamiento” y “alquiler a largo plazo”?
Es más fácil definir lo que no es “Arrendamiento”, que es muy simple. Cualquier contrato de alquiler por 60 noches consecutivas o menos no es un Arrendamiento.
Cualquier período más largo es un alquiler a largo plazo, y el contrato de alquiler se rige por la Ley de Arrendamiento, y el inquilino tiene derechos y protecciones definidos dentro de la ley.
¿Cuál es un contrato de alquiler de 11 meses?
¡La respuesta sencilla es que no existe tal cosa! No importa cuánto tiempo defina el contrato la duración del alquiler, el hecho es que un contrato de alquiler es un contrato de arrendamiento. Por definición, cualquier contrato de alquiler otorga al inquilino ciertos derechos y obliga al propietario a ciertas condiciones.
Por ejemplo, la Ley de Arrendamiento establece que el Arrendatario tiene derecho a renovar el contrato de arrendamiento en el aniversario del contrato, por un período adicional igual al período original del contrato, y hasta 5 años (era de 3 años hasta 2019 aunque eso puede cambiar de nuevo!).
Solo hay dos excepciones para esta norma:
- a) El inquilino incumple el acuerdo (es decir, se atrasa en el pago, incumple las reglas de la comunidad o incumple los estatutos locales).
- b) El arrendamiento es para “Residencia secundaria” (DISTINTO A VIVIENDA) frente a “Residencia principal” (VIVIENDA). Si el contrato es para el uso de la propiedad como una “residencia secundaria”, el arrendamiento puede ser rescindido al final del período inicial (o períodos posteriores) por el propietario o el inquilino con 30 días de antelación (según se define en el contrato).
¿Qué es una “Residencia secundaria” (DISTINTO A VIVIENDA)?
Esto se explica por sí mismo, ya que significa que el inquilino tiene otro lugar o lugares de residencia, como otra propiedad en España o en otro país, que es su residencia principal. La residencia secundaria se requiere por un período definido vinculado a un evento específico, como trabajo por contrato a corto plazo, estudiantes, vacaciones, etc. pero no se puede utilizar como lugar de residencia permanente y principal.
Los propietarios deben obtener evidencia de otra residencia principal, como una copia de las escrituras, después de lo cual el contrato de arrendamiento puede establecerse en cualquier plazo acordado entre el inquilino y el propietario, y sin el derecho automático de renovación.
Esto significa que es el hecho de que una propiedad sea una residencia secundaria lo que determina los derechos de un inquilino y no la duración del contrato. La duración del contrato y la renovación del contrato se define por si la propiedad es la Residencia Principal (VIVIENDA) o la Residencia Secundaria (DISTINTO A VIVIENDA) y no al revés.
Como inquilino de una residencia secundaria, el inquilino no obtiene los derechos otorgados por la ley de arrendamiento.
¿Cuáles son los derechos del inquilino bajo residencia secundaria?
En principio, los mismos que los de los inquilinos de una residencia principal, excepto la duración mínima del contrato y el derecho automático de renovación. El arrendador todavía tiene la obligación de cumplir con las obligaciones determinadas por la ley de arrendamiento.
Como inquilino, si el contrato declara que estás alquilando una residencia secundaria, pero en realidad es tu residencia principal, no tienes por qué preocuparte. Puedes negarte a dajar la vivienda y apelar que la propiedad es y siempre ha sido tu residencia principal. Hay poco que el propietario puede hacer en este contexto, siempre que estés dentro de lo estipulado en el contrato (pagando el alquiler a tiempo y cumpliendo con las normas de la comunidad), o que el propietario no pueda probar que al momento de la firma del contrato tú tenías una residencia principal en otra propiedad.
Sin embargo, si eres el propietario o administrador deberías estar alerta, dado que puedes perder el control de tu activo por hasta 5 años, si el inquilino desafía con éxito el contrato después de mudarse.
Resumen
Si alquilas tu propiedad o estás alquilando una propiedad en España, primero debes establecer si la propiedad es la Residencia Principal o Secundaria.
Residencia principal significa establecer un contrato mínimo de 12 meses, con renovación automática (hasta 5 años) y protección por aumento de alquiler.
Residencia secundaria significa que se puede acordar el contrato mínimo entre el inquilino y el propietario, y no hay renovación automática. El extensión del alquiler no aplica, ya que el contrato se rescinde al final de cada período y se aplica un nuevo contrato para cualquier extensión del contrato de alquiler.
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