Ha habido muchos cambios en la normativa española de alquiler para 2025. Es importante entender los cambios y las implicaciones tanto para los propietarios actuales como para aquellos que deseen comprar una propiedad en España.
Algunos de estos cambios se aplican a nivel nacional, ya que son legislaciones estatales, otros sólo son de aplicación a nivel de Comunidad Autónoma como Andalucía, y algunos son emitidos por los Ayuntamientos locales, ya que se les ha otorgado más poder sobre las propiedades de alquiler.
En este artículo sólo estamos cubriendo las leyes estatales que se aplican en toda España, así como los cambios en Andalucía que sólo se aplican en Andalucía. Si va a comprar, o tiene una propiedad en otras regiones, le recomendamos que se ponga en contacto con un abogado local o una empresa de alquiler en su región.
Cambios en la legislación estatal
Los cambios a nivel estatal son relativamente sencillos, ya que el gobierno español exige ahora a los propietarios que registren las propiedades que deseen alquilar. El registro se realiza ante las autoridades del Registro de la Propiedad.
Existen 3 tipos de categorías de alquiler:
- Alquiler vacacional – A veces se denomina erróneamente alquiler de «corta duración». Los alquileres vacacionales requieren una licencia de su Gobierno Regional y la duración de la estancia no debe superar las 60 noches (haga clic aquí para leer más sobre la licencia de alquiler vacacional). Este registro debe renovarse anualmente.
- Alquiler de duración determinada (distinto a Vivienda) – Este tipo de contrato de alquiler sólo puede ofrecerse a determinados inquilinos que cumplan las condiciones de alquiler de vivienda secundaria (haga clic aquí para leer más sobre este tema). Este registro debe renovarse anualmente.
- Arrendamiento (alquiler de larga duración) – Se trata de un arrendamiento de larga duración totalmente regulado. Este registro debe renovarse cada 4 años.
- Lea más sobre las diferencias entre estos tipos de alquiler haciendo clic aquí.
Las propiedades pueden inscribirse en una o varias categorías, pero cada inscripción debe renovarse de acuerdo con el calendario anterior.
Cambios en el alquiler vacacional en Andalucía
Hay algunos cambios fundamentales en la forma en que las propiedades tienen licencia, registro de huéspedes, y la validez de la licencia en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Titular de licencia
Todas las propiedades de alquiler vacacional deben tener un representante en España, con número de contacto español y Certificado Digital. La licencia ya no está a nombre del propietario y debe estar a nombre del agente, o del representante del propietario en España.
Esto significa que ya no puede gestionar su propiedad desde el extranjero, ya que es obligatorio tener a alguien responsable de la propiedad (y de sus huéspedes) en España.
Registro de huéspedes
Todos los alquileres vacacionales deben registrarse en el nuevo sistema del Ministerio del Interior, incluyendo su número catastral, los datos del propietario y los datos del agente/representante. Para registrarse, el propietario o su representante deben disponer de un Certificado Digital.
Los huéspedes deberán ser registrados por el representante del propietario en el nuevo sistema del Ministerio del Interior en las 24 horas siguientes a su llegada a la propiedad. Todos los huéspedes mayores de 16 años deben registrarse con los datos de su pasaporte (o documento nacional de identidad en caso de ciudadanos de la UE), correos electrónicos, incluida la fecha de llegada y salida, etc.
Se impondrán multas si el agente (o el propietario) no registra a los huéspedes.
Validez
Anteriormente, la licencia se expedía para la propiedad, de modo que cuando se vendía una propiedad, la licencia podía transferirse al nuevo propietario.
Esto ya no es así, y el nuevo propietario ya no puede simplemente solicitar la transferencia de la licencia a su nombre o al de su agente. Debe solicitar una nueva licencia, cuyo proceso se ha modificado como se indica a continuación.
Licencia de Alquiler Vacacional nueva
Hasta el 3 de abril de 2025, sólo era necesario acreditar que la Comunidad de Propietarios en la que se ubicaba la vivienda no había prohibido la actividad de Alquiler Vacacional. (Nota: Esto fue impugnado con éxito ante los tribunales españoles, que fallaron en contra de la Junta de Andalucía, lo que significa que ahora las licencias pueden transferirse al nuevo propietario cuando se vende una propiedad sin necesidad de la aprobación de la comunidad ni de presentar una nueva solicitud).
A partir de esta fecha, las nuevas solicitudes deberán incluir el acta de la Junta General Anual (JGA) o de la Junta General Extraordinaria (JGE) de la Comunidad de Propietarios, que permita y apoye específicamente la solicitud de Licencia de Alquiler Vacacional para cada propiedad individual. La votación debe realizarse por cada propiedad que solicite una licencia, y debe contar con el apoyo del 60% (3/5) de los propietarios asistentes a la reunión (incluidos los votos por poder).
Esto significa que si usted compra una propiedad sin licencia de alquiler vacacional, usted debe presentar su propiedad para la aprobación de la comunidad en la próxima AGM, antes de poder solicitar una Licencia de Alquiler Vacacional.
Normativa del Ayuntamiento
La Junta de Andalucía ha otorgado a los Ayuntamientos competencias adicionales sobre las Licencias de Alquiler Vacacional.
Esto ha provocado que algunos ayuntamientos hayan paralizado la expedición de nuevas licencias en algunas zonas bajo su control, incluidas algunas prohibiciones generales de nuevas licencias. Algunos ayuntamientos han ido más lejos y han cancelado las licencias existentes.
Hay que tener en cuenta que estas normativas pueden cambiar con poca antelación, por lo que hay que estar al tanto de la normativa local. Por ejemplo, Málaga capital prohíbe actualmente la concesión de nuevas licencias en el centro histórico. Algunas ciudades han implementado una moratoria sobre nuevas licencias, así como la prohibición de zonas con alta demanda de alquileres locales a largo plazo.
Resumen
La nueva normativa en Andalucía tendrá un profundo impacto en las propiedades de alquiler vacacional. Entre ellas, la expedición de nuevas licencias y el poder otorgado a las Comunidades y Ayuntamientos que está cambiando el panorama de esta actividad económica.
Antes de comprar una propiedad, debe asegurarse de que conoce perfectamente las limitaciones vigentes por parte de su Ayuntamiento, así como la disposición de la Comunidad de Propietarios/Urbanización a celebrar una junta y permitirle solicitar una licencia. El concepto de tener una casa de vacaciones autofinanciada en Andalucía ya no es una certeza dada, ya que la obtención de una licencia es una tarea ardua y bastante incierta. Contáctenos si desea Administración de Propiedades para su propiedad en alquiler.