Normativa para los alquileres de vacaciones en Andalucía
En 2016, la Junta de Andalucía introdujo nuevos requisitos para los alquileres vacacionales, y todo el mundo entró en pánico y como de costumbre hubo mucha desinformación y juicios imprudentes sobre una nueva ley regional, así que hagamos una revisión fresca y racional de esta regulación.
¿Esta normativa aplica solo a Andalucia o a toda España?
En primer lugar, aquellos que no viven en España tienen que darse cuenta de que España es el Estado Federal más grande de Europa después de Alemania. Cada región tiene su propio Parlamento y leyes complementarias que mejoran o imponen requisitos adicionales a la ley federal. Andalucía es una Comunidad Autónoma al igual que Cataluña, País Vasco o Valencia.
La Junta de Andalucía gobierna desde Sevilla. El Parlamento de Andalucía es el que se encarga de gestionar los reglamentos y aprobar los decretos que complementan la Ley Federal Nacional. En este caso Andalucía ha introducido su propio requisito adicional al igual que Cataluña en 2015. Así que la respuesta es “Sí, es una ley nacional”, pero los detalles específicos no se aplican en toda España y sólo se aplican en Andalucía (para Cataluña u otras regiones es necesario examinar su Decreto para más detalles).
¿Por qué se introdujo esta ley?
Con el aumento de alquileres vacacionales para compartir casas a través de portales como Airbnb, hemos visto grandes cambios en las dinámicas de alquiler en el sector turístico. La calidad de estos alojamientos y, de hecho, los alquileres de vacaciones de cualquier tipo varía enormemente, sin normas establecidas sobre la protección de los consumidores, su seguridad, servicio y calidad. Como era de esperar, la Junta de Andalucía quiere gestionar las expectativas básicas de los consumidores, ofrecer protección y salvaguardar la reputación de Andalucía como destino de vacaciones.
¿A qué propiedades se les aplica esta ley?
Todos los contratos de alquiler en España están regulados por la Ley Federal. Para alquileres de larga duración (más de 2 meses) los contratos permanecerán sujetos a la Ley de Arrenamientos Urbanos 29/1994 & Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 4/2013).
Esta nueva ley se aplica a los alquileres a corto plazo cuando la propiedad pertenece a un particular, a saber, cualquier reserva desde 1 a 60 noches, que realmente está destinado a un Alquiler de vacaciones.(Decreto 28/2016).
La ley se aplica a las propiedades situadas en pueblos, ciudades y urbanizaciones, pero no en el campo (propiedades rurales). Las propiedades rurales están cubiertas por el reglamento de Casa Rural. (Decreto 20/2002).
¿Qué propiedades están excentas de esta ley?
El Reglamento se aplica a las personas que poseen hasta 2 propiedades en el mismo complejo o grupo de edificios vecinos, dado que ya existe un reglamento que cubre el alquiler de alojamientos turísticos para propietarios con 3 o más propiedades en el mismo complejo/edificio cubierto por los términos de Apartahotels.
La ley no se aplica al alquiler a largo plazo (de más de dos meses), que seguirán estando sujeto a la Ley de arrendamiento urbano. (Ley de Arrenamientos Urbanos 29/1994 & Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 4/2013).
Las propiedades en las zonas rurales o en el campo no están cubiertas por este reglamento, ya que ya están cubiertas por el reglamento “Casa Rural”. (Decreto 20/2002)
¿Qué propiedades se pueden alquilar bajo este esquema?
- Propiedades con una capacidad máxima no superior a 15 personas.
- Propiedades cuya capacidad máxima no exceda de 4 personas por habitación.
- Propiedades que se alquilan parcialmente o por habitación mientras el propietario vive en la casa (piensa en el concepto original de Airbnb de compartir la casa a corto plazo). En este caso la capacidad máxima no puede exceder las 6 personas y no más de 4 por habitación.
¿Qué tienen que hacer los propietarios para cumplir con la ley?
Los propietarios tienen 3 meses para cumplir con la fecha de publicación de la ley en el Boletín (mayo de 2016) y la propiedad debe cumplir los siguientes requisitos:
- Construcción Legal – La propiedad debe tener una (primera) licencia de ocupación si se construyó después de 1986. Las propiedades construidas antes de esta fecha no necesitan la primera licencia de ocupación, ya que esta licencia no era necesaria antes de esta fecha.
- Certificado de energía – La propiedad debe tener un certificado de energía válido y actualizado independientemente de la antiguedad de la propiedad.
- Contacto local – El propietario debe proporcionar un número de teléfono de contacto para que los huéspedes puedan ponerse en contacto con el propietario o la persona a cargo de la propiedad para resolver cualquier problema que pueda surgir durante la estancia. No se aceptan nuúmeros que no sean teléfonos locales de España.
- Registro de huéspedes – Los datos de los huéspedes deben registrarse con las autoridades locales dentro de las 24 horas de la llegada, incluyendo el nombre de los huéspedes, nacionalidad, número de pasaporte, fecha de nacimiento y copia del pasaporte.
- Mobiliario – La propiedad debe estar suficientemente amueblada y tener todo el equipamiento necesario para su uso inmediato.
- La propiedad debe tener ropa de cama, utensilios de cocina y todos los elementos necesarios para ser utilizados (platos, cubiertos, etc).
- Sistema de refrigeración – La propiedad debe tener “elementos fijos de refrigeración” en los dormitorios y salones cuando se utiliza de mayo a septiembre; y debe tener calefacción fija si se utiliza de octubre a abril.
- Aunque la ley no explica específicamente lo que se entiende por “elementos de refrigeración fijos”, es razonable suponer que esto se refiere a la climatización, pero esto no se menciona específicamente como tal. Esto también podría ser un ventilador de techo fijo o cualquier sistema de refrigeración no transportable. La calefacción debe estar montada en la pared y no puede ser una unidad portátil por razones de seguridad.
- Sistema de calefacción -La propiedad debe tener calefacción si se alquila de octubre a abril. No se menciona la forma en que se proporcionará, por lo que el Aircon de Modo Dual, los calentadores de pared, la chimenea u otros medios de calefacción seguros deberían ser suficientes, pero los dispositivos de calefacción portátiles no están permitidos.
- Ventilación – Los dormitorios deben tener ventilación externa o acceso a un patio interior y deben tener algún sistema para oscurecer las ventanas (presumiblemente persianas, blackout o cortinas).
- Primeros auxilios – La propiedad debe tener un botiquín de primeros auxilios.
- Información local – La propiedad debe proporcionar información (impresa o digital) sobre la zona (entretenimiento, bares y restaurantes, tiendas, supermercados, aparcamiento, centros médicos, transporte público, mapa de la calle de la ciudad)
- Formulario de quejas – La propiedad debe tener un formulario de quejas que debe ser claramente anunciado en la propiedad. El formulario de reclamación es un formulario oficial que se puede obtener en la Junta de Andalucía. Las leyes vigentes exigen que todas las empresas comerciales pongan los formularios a disposición de sus clientes o se los proporcionen cuando así lo soliciten.
- Limpieza – La propiedad debe ofrecer limpieza a la llegada y salida de los huéspedes.
- Manuales – El propietario debe dar información sobre el uso seguro de todos los aparatos incluidos en la propiedad.
- Condiciones de uso – El propietario debe informar a los inquilinos de las normas que rigen la urbanización como la admisión de mascotas, restricciones para fumar, etc.
Incumplimiento y multas por incumplimiento:
El propietario tiene 3 meses a partir de la fecha de publicación de la ley en el BOE. Una vez transcurrido este período, se podrán imponer a los propietarios multas de hasta 18.000 euros. Las multas de hasta 150.000 euros no se basan en esta ley y no tienen nada que ver con la nueva legislación.
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