Vakantieverhuurwetgeving van Andalusië

Reglementen voor Andalusische vakantieverhuur

In 2016 introduceerde Junta de Andalucia nieuwe vereisten voor vakantieverhuur. Dit veroorzaakte paniek en veel verkeerde informatie. Laten we deze verordening rationeel herzien.

Is dit uniek voor Andalusië of in heel Spanje?

Ten eerste moeten niet-inwoners van Spanje zich realiseren dat Spanje, na Duitsland, het meest federale landgoed van Europa is. Elke regio heeft zijn eigen parlement en aanvullende wetten die aanvulling geven op de federale wet. Andalusië, Catalonië, Baskenland, Valencia, enz., zijn autonome regio’s.

Junta de Andalucia regeert vanuit Sevilla. Regulering wordt beheerd en decreten worden goedgekeurd door het Andalusische parlement. Deze wetten vullen de nationale federale wetgeving aan. Andalusië en Catalonië hebben hun eigen aanvullende vereisten. Het antwoord is dus “Ja, dit is een nationale wet”, maar de specifieke details zijn alleen van toepassing in Andalusië (raadpleeg de besluiten van Catalonië of andere regio’s voor details).

Waarom is de wet ingevoerd?

Met de opkomst van het delen van vakantiehuizen via portals zoals AirBnB, zijn er grote veranderingen opgetreden in de verhuur van toerisme en accommodatie. De kwaliteit van deze accommodaties, inclusief vakantiewoningen, varieert sterk zonder normen die consumenten beschermen op het gebied van veiligheid, service en kwaliteit. Het is begrijpelijk dat Junta de Andalucia de basisverwachtingen van consumenten wil beheren, bescherming wil bieden en de reputatie van Andalusië als vakantiebestemming wil behouden.

Welke eigendommen vallen onder deze wet?

Alle huurovereenkomsten in Spanje worden gereguleerd door de federale wetgeving. Voor langetermijnverhuur (alles langer dan twee maanden) blijven de overeenkomsten onderworpen aan de Urban Tenancy Act (Ley de Arrenamientos Urbanos 29/1994 & Ley Ley de Arrenamientos Urbanos (LAU) 4/2013).

Deze nieuwe wet is van toepassing op kortetermijnverhuur waarbij het onroerend goed eigendom is van een particulier, namelijk alles van één nacht tot 60 nachten. Dit is volledig gericht is op vakantieverhuur. (Decreet 28/2016).

De wet is van toepassing op eigendommen in dorpen, steden en urbanisaties. De wet is echter niet geldig op het platteland (landelijke eigendommen). Landelijke eigendommen vallen onder de voorwaarden van het Casa Rural-reglement. (Decreet 20/2002)

Welke eigendommen vallen niet onder deze wet?

De verordening is van toepassing op mensen die maximaal twee eigendommen in hetzelfde complex of dezelfde groep aangrenzende gebouwen bezitten. Er bestaat al een verordening voor verhuurders met 3 of meer eigendommen in hetzelfde complex/gebouw, die gedekt worden onder de voorwaarden van Apartahotels.

De wet is niet van toepassing op langdurige verhuur (alles langer dan twee maanden) die onder de Stedelijke Huurwet blijft vallen. (Ley de Arrenamientos Urbanos 29/1994 & Ley Ley de Arrenamientos Urbanos (LAU) 4/2013).

Woningen in landelijke gebieden of op het platteland vallen hier niet onder, aangezien deze al onder de “Casa Rural” -regelgeving vallen. (Decreet 20/2002)

Welke panden kunnen onder deze regeling worden verhuurd?

• • Eigendommen met een maximale capaciteit van maximaal 15 personen.
  • Eigendommen waar de maximale capaciteit niet meer is dan vier personen per kamer.
  • Eigendommen die gedeeltelijk of per kamer worden verhuurd terwijl de eigenaar op het terrein woont (denk aan AirBnB’s oorspronkelijke concept voor het delen van huizen op korte termijn). Echter, in dit geval kan de maximale capaciteit niet hoger zijn dan zes en niet meer dan vier per kamer.

Wat moeten het onroerend goed en de eigenaren doen om hieraan te voldoen?

Eigenaren hebben drie maanden de tijd om te voldoen vanaf de datum waarop de wet in de Staatscourant is gepubliceerd (mei 2016) en het onroerend goed voldoet aan het volgende:

• Juridische bouw – De woning moet een (eerste) gebruiksvergunning hebben als deze na 1986 is gebouwd. Woningen die vóór deze datum zijn gebouwd hebben geen vergunning voor eerste bewoning nodig. Dit is aangezien deze vergunning vóór deze datum niet vereist was.
• Energiecertificaat – Het pand moet een geldig en up-to-date energiecertificaat hebben, ongeacht de leeftijd van het pand.
• Lokale contactpersoon – De eigenaar moet een telefoonnummer opgeven. Gasten kunnen dit nummer gebruiken om eventuele problemen tijdens het verblijf op te lossen. Een telefoonnummer buiten Spanje is niet acceptabel.
• Gastregistratie – Gastgegevens moeten binnen 24 uur na aankomst bij de lokale autoriteiten worden geregistreerd. Dit is inclusief de naam van de gast, nationaliteit, paspoortnummer, geboortedatum en kopie van paspoort.
• Inrichting – De woning moet voldoende zijn ingericht en beschikken over alle apparatuur die nodig is voor direct gebruik.
  De accommodatie moet beschikken over beddengoed, linnengoed en alle items die nodig zijn om te worden gebruikt (borden, bestek, enz.).
• Koelsysteem – Het pand moet “vaste koelelementen” hebben in de slaapkamers en lounges bij gebruik van mei tot september. Het moet ook vaste verwarming hebben bij gebruik van oktober tot april.
• Hoewel de wet niet specifiek uitlegt wat wordt bedoeld met “vaste koelelementen”, kunt u redelijkerwijs aannemen dat dit betrekking heeft op airconditioning. Dit wordt echter niet specifiek als zodanig vermeld. Dit kan ook een vaste plafondventilator zijn of een niet-draagbaar koelsysteem. De verwarming moet aan de muur worden bevestigd en kan om veiligheidsredenen geen draagbare eenheid zijn.
• Verwarmingssysteem – Het eigendom moet worden verwarmd als het wordt verhuurd van oktober tot april. Er is geen melding gemaakt van de manier waarop dit moet worden geleverd. Een Dual-Mode Airco, wandverwarming, open haard of andere veilige verwarmingsmiddelen zouden voldoende moeten zijn. Draagbare verwarmingsapparaten zijn echter niet toegestaan.
• Ventilatie – Slaapkamers moeten externe ventilatie hebben. Ze kunnen ook naar een interne patio leiden. Daarnaast moeten ze voorzien zijn van een systeem om de ramen te verduisteren, zoals luiken, jaloezieën of gordijnen.
• EHBO – De accommodatie moet een EHBO-doos hebben.
• Lokale informatie – De accommodatie moet informatie verstrekken (gedrukt of digitaal) over de omgeving. Denk hierbij aan entertainment, bars en restaurants, winkels, supermarkten, parkeerplaatsen, medische centra, openbaar vervoer, plattegrond van de stad enz.
• Klachtenformulier – De accommodatie moet een klachtenformulier hebben dat duidelijk wordt geadverteerd. Het formulier kan worden verkregen bij Junta de Andalucia. Volgens de bestaande wetten moeten commerciële ondernemingen dit formulier direct beschikbaar stellen of op verzoek aan hun klanten.
• Schoonmaak – De accommodatie dient bij aankomst en vertrek van gasten te zorgen voor schoonmaak.
• Handleidingen – De eigenaar moet informatie verstrekken over veilig gebruik van alle apparaten in het pand.
• Gebruiksvoorwaarden – De eigenaar moet de huurders op de hoogte stellen van de regels voor de urbanisatie, huisdieren, rookbeperkingen, enz.

Niet-naleving en boetes

Eigenaren hebben drie maanden de tijd vanaf de datum waarop de wet in de Staatscourant is gepubliceerd. Na het verstrijken van deze termijn kunnen aan de eigenaren boetes worden opgelegd van maximaal € 18.000. De gerapporteerde boetes tot € 150.000 zijn niet gebaseerd op deze wet en hebben niets te maken met de nieuwe wetgeving.

Indien u hierover individueel en persoonlijk advies wenst, neem dan contact met ons op via onze contactpagina.

Neem contact met ons op

Wij bieden volledige vastgoedbeheerservice, inclusief het verkrijgen van volledige naleving van de vakantieverhuurwet in Andalusië. Neem contact met ons op voor meer informatie.