El alquiler de segundas residencias, o casas vacacionales, mientras no las utiliza el propietario se ha popularizado entre propietarios y turistas.
Aunque AirBnB se considera la principal alternativa para ello, lo cierto es que este tipo de prácticas y plataformas ya existían mucho antes que AirBnB. Solamente que estas plataformas carecían del conocimiento de marketing de AirBnB, que para bien o para mal, ha logrado un cambio cultural en la actitud de los viajeros.
Tanto si alquilan la propiedad directamente como si lo hacen a través de un agente, los propietarios deben tener mucho cuidado con el uso de buzones con llave, o soluciones de autorregistro, que proporcionan acceso a su propiedad. Aunque este método parece cómodo y una opción económica, los propietarios deben tener en cuenta una serie de cuestiones.
¿Qué son las cajas de llaves?
Son cajas que contienen las llaves de la propiedad, y se abren mediante un código, o una App de forma remota.
Suelen estar fijadas a la pared de la propiedad y el huésped recibe el código para abrir la caja, o son cerraduras inteligentes que se controlan a través de una aplicación que genera un nuevo código para cada huésped, válido durante toda la estancia.
¿Cuál es el problema?
Parece una opción muy bien pensada, no obstante ¿cuáles son los problemas de utilizar cerraduras o cajas de llaves inteligentes?
Se dan muchos problemas que los propietarios sólo podrán descubrir a posteriori, y entre ellos se incluyen:
1. Sobreúso
Estas cajas, o aplicaciones, no pueden controlar el número de personas que tienen acceso a la propiedad durante la reserva. Aunque la propiedad se haya reservado para 2 personas, ¡no hay forma de que el propietario o el agente sepan cuántas personas la están utilizando!!
En Andalucía, las propiedades de alquiler vacacional deben tener licencia, y la licencia especifica el número máximo de personas que pueden utilizar la propiedad en un momento dado. Exceder este número puede dar lugar a sanciones, así como que el seguro de Responsabilidad Civil de la propiedad pueda quedar invalidado, o que el límite mínimo de edad no se cumpla.
2. Responsabilidad Civil
En Andalucía, las propiedades deben tener barandillas con una altura mínima de 1,2m en todas sus terrazas, y azoteas, para poder alojar a niños menores de 12 años. Si la propiedad no cumple con esta norma, la propiedad tiene prohibido alojar a niños menores de esta edad.
Cuando se utiliza el método de autorregistro, tales como aplicaciones de cerradura inteligente, o cajas de llaves físicas, los propietarios o agentes no tienen control sobre la edad de los huéspedes que utilizan la propiedad. Sin embargo, el propietario sigue siendo responsable de cualquier accidente, ya que el seguro de responsabilidad civil no cubrirá dichas reclamaciones si el propietario (o agente) no ha tomado precauciones para evitar el uso de la propiedad por parte de niños pequeños.
3. Molestias
Una de las mayores causas de quejas de los vecinos sobre los alquileres vacacionales es la gente que llega a altas horas de la noche, o incluso de madrugada.
Cuando se utilizan entradas automáticas o cajas de llaves manuales, los propietarios o agentes no tienen ningún control sobre las horas de llegada de los huéspedes.
Una licencia de alquiler vacacional puede cancelarse si se presentan quejas válidas ante el ayuntamiento, por lo que la falta de control de las llegadas de los huéspedes puede suponer el beso de la muerte para una licencia de alquiler vacacional.
Si se dan demasiadas molestias para la comunidad o la zona, las comunidades y los ayuntamientos, según las nuevas leyes, tienen potestad para prohibir el alquiler vacacional en edificios o zonas específicas.
4. Reclamación de daños
Cuando los huéspedes abandonan la propiedad no hay forma de comprobar los daños hasta que llegan los limpiadores para dejar lista la propiedad para los próximos huéspedes. La mayoría de los portales sólo aceptan una reclamación por daños si se les notifica en las 24 horas siguientes a la fecha de salida del huésped.
Las reclamaciones deben incluir fotos de los daños (con fecha), descripción, prueba de compra y coste de sustitución. Si el propietario, o su agente, no notifican los daños antes de 48 horas tras la salida del huésped, las plataformas no pagarán ninguna reclamación./p>
Es de suponer que cuando los huéspedes son conscientes de que el proceso de salida contempla la inspección por una persona real, es más probable que respeten la propiedad y la traten con más cuidado que si piensan que pueden simplemente cerrar la puerta y dejar todo atrás.
5. Registro de huéspedes
Es responsabilidad del propietario registrar a todos los huéspedes mayores de 16 años en la Guardia Civil/Policía Nacional (o en la página web del Ministerio del Interior a partir de octubre de 2024). Si el alquiler es gestionado por un Agente, esta responsabilidad recae en el mismo.
Este proceso requiere los datos completos de todos los ocupantes, incluidos el nombre completo, la nacionalidad, el número de pasaporte/número de documento nacional de identidad, la fecha de emisión, la fecha de nacimiento, la fecha de llegada, etc. Esto significa que los propietarios o su agente deben tener una copia del documento para cada huésped y deben almacenar los datos durante 24 meses, cumpliendo con el RPGD.
Muchas personas, comprensiblemente, son reacias a enviar su DNI por correo electrónico, y con razón, dada la gran cantidad de delitos de usurpación de identidad en todo el mundo. Sin embargo, el no obtener, presentar y almacenar el DNI de los huéspedes puede acarrear fuertes multas por parte de las autoridades en España.
Resumen
Aunque los conceptos de autocheck-in, como las cerraduras inteligentes o las cajas-llave, son muy cómodos y de bajo coste, los propietarios corren una serie de riesgos, como daños a la propiedad, sobreúso, molestias al vecindario e imposibilidad de registrar a los huéspedes, lo que puede dar lugar a restricciones a las propiedades, multas o pérdida de la licencia.
Cuando seleccione a su agente, pregúntele cómo evitará que surjan estos problemas en caso de que no se reúna personalmente con los huéspedes durante el registro de entrada y salida.
Contáctenos para consultar nuestros servicios de administración de propiedades.