Belasting op verhuur van onroerend goed in Spanje
Sinds de Brexit op 1 januari 2021 zijn veel Britse vastgoedeigenaren bezorgd over hun belastingstatus in Spanje. Britten zullen nu op dezelfde manier worden behandeld als niet-EU-landen. De nieuwe belastingstatus waarschijnlijk onbekend is bij Britse eigenaren. Echter, de fiscale behandeling is niet nieuw voor eigenaren afkomstig uit derdewereldlanden met onroerend goed in Spanje.
De Spaanse belasting op verhuur is federaal en wordt bepaald door de overheid in Madrid. Sommige regio’s kunnen extra belastingen hebben, maar dit artikel richt zich op federale belastingen, vooral in Andalusië. Neem contact op met lokale autoriteiten of experts voor lokale belastingen in andere regio’s.
Op dit moment is er in Andalusië geen extra belasting voor vakantie- of langetermijnverhuur. Voor vakantiewoningen is echter een vergunning vereist en moeten eigenaren hun gasten binnen 24 uur na aankomst registreren bij de autoriteiten (Guardia Civil of Policia Nacional, afhankelijk van het gemeentehuis). Klik hier om meer te lezen over dit.
OPMERKING: De onderstaande informatie kan worden gewijzigd, aangezien de jaarlijkse federale begroting een van de onderstaande punten kan toevoegen, verlagen of wijzigen. Controleer dus of deze regels nog geldig zijn voordat u beslissingen neemt. Deze informatie is correct vanaf januari 2021.
Waarom belasting belangrijk is?
Als u een onroerend goed in Spanje koopt als investering, of een vakantiehuis waarvan u hoopt dat het zijn eigen kosten zal betalen, dan moet u rekening houden met de fiscale status.
Uw huurinkomsten worden belast in Spanje, zelfs als u niet in Spanje woont. EU-ingezetenen hebben een andere fiscale behandeling dan niet-EU-belastingplichtigen. IJslanders en Noren worden behandeld als EU-ingezetenen, terwijl Zwitsers en Britten worden behandeld als niet-EU-burgers.
Portalen en vastgoedbeheerbedrijven zijn wettelijk verplicht om alle huurinkomsten aan de Hacienda (Spaanse belastingdienst) te melden. Het heeft dus geen zin om uw inkomsten te verbergen.
Dit heeft natuurlijk een aanzienlijke invloed op uw netto-inkomsten uit uw onroerend goed. U moet dus daar rekening mee houden voordat u een aankoop doet. Uw netto-inkomen wordt uiteindelijk bepaald door het bedrag aan uitgaven en de belasting die u betaalt.
Eigenaars die belastingplichtig zijn in de EU of niet in de EU
Er zijn twee categorieën eigenaren, namelijk EU-belastingplichtigen of niet-EU-belastingplichtigen. Het is belangrijk om te onderscheiden dat EU of niet-EU niet afhangt van de nationaliteit, maar van fiscale woonplaats.
Als u bijvoorbeeld Brits staatsburger bent, maar in Nederland woont, werkt en uw belastingen betaalt, wordt u beschouwd als EU-belastingplichtigen, ook al maakt het VK geen deel meer uit van de EU. Het omgekeerde geldt natuurlijk ook. Als u Spaans staatsburger bent, maar woont, werkt en uw belastingen betaalt in het VK, dan wordt u beschouwd als een niet-EU-belastingplichtige.
Aftrekposten
EU-belastingplichtigen kunnen hun uitgaven aftrekken, zoals gemeenschapskosten, IBI, Basura, internet, nutsvoorzieningen en eventuele reparaties of vervangingen.
Deze kosten kunt u pro rata aftrekken op basis van het aantal weken dat u uw woning heeft gehuurd. Dus als u uw woning 12 van de 52 weken per jaar verhuurt, kunt u 12/52 van al uw uitgaven aftrekken. Dit betekent dat hoe meer weken u uw woning verhuurt, hoe meer inhoudingen u mag aftrekken.
Vastgoedbeheervergoedingen en commissies kunnen volledig worden afgetrokken van de inkomsten.
Niet-EU-belastingplichtigen kunnen geen aftrekposten maken voor een van de bovenstaande zaken.
Belastingaftrek
Spaanse belastingplichtigen mogen een bepaald inkomen per jaar uit hun eigendom halen. Dit bedrag kan variëren en wordt bepaald door de jaarlijkse federale begroting.
Dit wordt momenteel niet toegepast op EU-belastingplichtigen en wordt daarom aangevochten bij het Europese Hof van Justitie. Spanje kan worden gedwongen om dit aan te bieden aan alle belastingplichtigen van de EU. Totdat de uitkomst van deze zaak bekend is, en tenzij u een Spaanse belastingplichtige bent, heeft u geen recht op enig belastingvrij inkomen.
Fiscaal ingezetenen buiten de EU genieten niet van dit voordeel. Deze mensen krijgen dus geen belastingvrij vermogen. Dit is geen onderwerp van de procedure bij het Hof van Justitie. Ongeacht de uitkomst van de zaak zal deze situatie niet veranderen.
Afschrijving
EU-belastingplichtigen kunnen de woning afschrijven op basis van de kadastrale waarde op jaarbasis. Momenteel is dit vastgesteld op 2% per jaar.
Niet-EU-belastingplichtigen kunnen hun eigendom niet afschrijven voor belastingdoeleinden.
Belastingtarief
De belastingaftrek is gebaseerd op de netto huurinkomsten. Dit betekent na aftrek van toegestane uitgaven voor belastingplichtigen van de EU (inclusief IJsland en Noorwegen).
Momenteel is het tarief voor EU-belastingplichtigen (inclusief Noorwegen en IJsland) 19%.
Belastingingezetenen van alle andere landen worden belast tegen 24% van het bruto-inkomen, aangezien ze geen aftrek mogen doen.
Inzending
Alle eigenaren van onroerend goed die inkomsten uit hun onroerend goed hebben, moeten elk kwartaal hun inkomensverklaring indienen.
Zowel EU- als niet-EU-belastingplichtigen moeten elk jaar vóór 10 januari hun definitieve belastingaangifte indienen. Zo kan men eventuele inhoudingen doen waar men mogelijk recht op heeft.
Spaanse belastingbetalers moeten hun definitieve inkomstenbelastingaangifte tegen juni van elk jaar indienen als onderdeel van hun persoonlijke inkomstenbelastingaangifte.
Samenvatting
Uw fiscale woonplaats heeft een grote invloed op uw netto jaarinkomen. In wezen betalen EU-belastingplichtigen (en Spaanse belastingbetalers) inkomstenbelasting over het “netto-inkomen”, terwijl niet-EU-belastingplichtigen belasting betalen over het “bruto-inkomen”.
Het is erg belangrijk dat u zich laat adviseren door belastingexperts voordat u een toezegging doet om een woning te kopen of te huren. Neem contact met ons op en we geven u graag gericht advies via onze belastingexperts.